FP2級過去問題 2021年3月学科試験 問43(改題)

問43

不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない特約については考慮しないものとする。
  1. 未成年者が法定代理人の同意を得ずに不動産の売買契約を締結した場合であっても、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことはできない。
  2. 買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手するまでは、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該売買契約を解除することができる。
  3. 売買契約締結後、当該売買契約に定められている売主が負う債務の全部の履行が不能となった場合、その履行不能が買主の責めに帰すべき事由によらないときは、買主は、履行の催告をすることなく当該売買契約を解除することができる。
  4. 土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は有効である。
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正解　1

分野

科目：E.不動産
細目：2.不動産の取引

解説

  1. [不適切]。未成年者が契約等の法律行為を行う際は、法定代理人（多くの場合は親）の同意を得る必要があります。もし、未成年者が法定代理人の同意を得ずに売買契約を締結した場合、本人または法定代理人は民法の規定に従い当該契約を取り消すことができます。
    未成年者が法定代理人の同意を得ずに不動産の売買契約を締結した場合、原則として、その法定代理人だけでなく、未成年者本人も、当該売買契約を取り消すことができる。（2019.9-43-2）
    民法では、未成年者が法定代理人の同意を得ずに売買契約を締結した場合、原則として、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができる。（2019.5-43-4）
    未成年者が法定代理人の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができない。（2019.1-42-3）
    未成年者が法定代理人の同意を得ずに売買契約を締結した場合、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができる。（2016.5-43-2）
  2. 適切。売買契約において、買主から売主に解約手付が交付された場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は解約手付を放棄して、売主は解約手付の倍額を現実に提供することによって、契約を解除することができます。
    買主が売主に解約手付を交付した場合、相手方が売買契約の履行に着手した後でも、買主はその解約手付を放棄し、売主はその解約手付の倍額を現実に提供して、当該売買契約を解除することができる。（2021.9-42-4）
  3. 適切。売主が負う債務の全部の履行ができなくなることを「履行不能」といい、例えば、売主が引き渡しをする前に不動産が火災により焼失してしまい引渡しができない場合などが該当します。履行不能の場合には、買主は催告をせずに当該売買契約を解除できます。
    売買契約締結後、買主の責めに帰することができない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。（2023.5-43-4）
    売買契約締結後、買主の責めに帰することができない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。（2023.1-43-3）
    売買契約締結後、買主の責めに帰すことのできない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。（2022.9-43-1）
    売買契約締結後、買主の責めに帰さない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。（2022.1-43-4）
    売主の責めに帰すべき事由により、売買契約の目的物である不動産の引渡しに遅滞が生じた場合、買主は、催告をすることなく直ちに契約の解除をすることができる。（2018.5-43-3）
    売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しに履行遅滞が生じた場合、買主は、催告なく直ちに契約を解除することができる。（2017.1-44-3）
    売買契約締結後、売主の責めに帰すべき事由により引渡しなどの履行遅滞が生じた場合、買主は、催告をすることなく直ちに契約を解除することができる。（2015.5-43-2）
    売主の責めに帰すべき事由により、売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。（2015.1-42-4）
    売主の責めに帰すべき事由により、売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。（2013.9-43-2）
  4. 適切。土地の売買契約において、対象となる土地の面積の確定方法には以下の2つがあります。
    公簿取引
    「登記面積」を用いて取引金額を確定する方法。実測面積と登記面積とが相違しても、その際に基づく売買代金の精算はしない。
    実測取引
    「実測面積」を用いて取引金額を確定する方法。一旦、登記面積に基づき契約の履行がなされた後で実測した面積との差異により売買代金を精算する。
    本肢の記述は「公簿取引」にするための特約を説明したものです。
    土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。（2018.9-43-3）
    土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。（2015.1-42-2）
    土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違しても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。（2013.1-42-2）
したがって不適切な記述は[1]です。
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